הטעויות מהן כדאי להימנע בעת השקעות נדל"ן בחו"ל

היכרות עם הטעויות הנפוצות אותן מבצעים משקיעים בתחום הנדל"ן באירופה ובארה"ב יכולה לעזור לכל מי שפוזל אל עבר השקעות מן הסוג הזה. למרות שלכל השקעה יש אופי אחר, המנטאליות המלווה השקעות בנכסי נדל"ן דומה בכל מקום בעולם. המשמעות של כך היא יצירת תשתית להשקעה נבונה אשר תחזיר ביצירת תשואה אופטימאלית בטווח הארוך. משקיעים המתעניינים בתחום מעידים על האפקטיביות של למידה מניסיון העבר, תוך הישענות על עצות מאת בעלי מקצוע. למרות הקושי לעקוב אחר כל השקעות הנדל"ן הנערכות בישראל, באירופה או בארצות הברית יש לשים דגש על הנתונים החשובים. סוג כזה של אינפורמציה זמין למשקיעים באתרי אינטרנט רשמיים של חברות ההשקעה והוא מופיע גם בעיתוני הכלכלה היומיים. כאמור, לא ניתן להסתמך על השקעת נדל"ן ספציפית ולהסיק ממנה על כל ההשקעות האחרות – אך מהלך כזה מבטיח מינימום של סיכונים.

מאת: דוד רפאל

רכישה במחיר גבוה

הטעות הראשונה והנפוצה ביותר היא הנטייה של ישראלים רבים לרכוש את נכסי הנדל"ן במחיר גבוה וכך למעשה למנוע מצב של מכירה ברווח. נטייה זו נובעת מתוך רצון להשתלט על נכס שערכו נחשב גבוה. מצד שני, חיסול פוטנציאל הרווח עלול להביא למצב בו לא ניתן למכור את הנכס במחירי שוק גבוהים יותר. על מנת להימנע מכך יש לבחון היטב את מצב הנדל"ן במדינה בה עומדים להשקיע, לבדוק נכסים דומים ולפעול רק בהתאם לרציונאליות וחישובים קרים.

דוד רפאל

רכישה במחיר נמוך

טעות אחרת היא לרכוש נכסי נדל"ן במחירים יותר מדי נמוכים, וזאת עקב התלהבות יתר. יש לזכור כי לא כל נכס הנמכר במחיר נמוך מבטיח ערך גבוה. יש לשנות את הפרספקטיבה ולהתייחס אל נכסי נדל"ן באופן אובייקטיבי וביחס אל נכסים אחרים באותו איזור.

התשואה והטיימינג

ישראלים רבים טועים לחשוב כי לנכסי נדל"ן יש תשואה מובטחת. האמת היא ששום מתווך או עורך דין לא יכול להבטיח תשואה של נכס נדל"ן, גם אם מחירו משתלם והוא ממוקם בשכונה הנמצאת בצמיחה. בדקו היטב את התשואה המובטחת לכם ואל תחששו לשאול ולהתעניין. זכרו כי אין תשואה מובטחת ולכן כל הבטחה מן הסוג הזה צריכה להיבחן היטב. השאלה האם להצטרף לשוק נדל"ן בנקודת השפל שלו היא חלק ממערכת שיקולים הקשורה אל הזמן הנכון לביצוע העסקאות. השקעות נדל"ן באירופה ובארה"ב מייצרות הזדמנויות רבות, אך על מנת לנצל אותן יש להכיר את השוק.

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ .

השקעות בחו"ל על קצה המזלג

השקעות נדל"ן באירופה ובארצות הברית נחשבות רווחיות למרות הסולידיות שלהן, וזאת בניגוד אל תיקי השקעה המערבים רכישת מניות או אגרות חוב. כתוצאה מכך, ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן גם לצורך השלמת הכנסה או הגדלת הכנסה קיימת. לא רק משקיעים בעלי ממון בוחנים את תחום הנדל"ן במדינות אירופה וארצות הברית, וכיום ניתן ליהנות מתשואה מכובדת גם בהשקעה של מאות או אפילו עשרות אלפי דולרים בלבד.

מאת: דוד רפאל

נדל"ן במזרח אירופה

בכל הקשור אל אירופה, המדינות הנחשבות אטרקטיביות עבור השקעות נדל"ן הן אלו הממוקמות במזרח היבשת. בין היתר ניתן לציין את בולגריה, אשר קרנה עלה בעיקר בזכות תיירים ושטחי מסחר מקומיים, את הונגריה ואת רומניה. מבחינת מדינות מבוססות יותר, לא מעט השקעות נדל"ן מתגלות כאופציה טובה גם בגרמניה ובעיקר בברלין. אפילו לונדון הצטרפה לרשימת הערים אשר מושכות אליהן משקיעים זרים, ישראלים ואחרים, עוד לפני תחילת האולימפיאדה המתוכננת לקיץ 2012. הסיבה לכך היא משבר הסאב-פריים בארצות הברית אשר זלג גם למדינות אחרות במערב וגרר לא מעט השקעות זרות.

מה קורה בארצות הברית?

בארצות הברית לבדה ישנן אלפי עסקאות נדל"ן בכל יום. על מנת ליהנות מההצלחה יש להכיר את ההבדלים בין מדינות ארצות הברית, לפחות בכל הקשור אל חוקי המיסוי. בניו יורק למשל דירה אשר עלותה מאה אלף דולרים מסוגלת להניב תשואה יפה של כמה אחוזים בודדים, אך במדינות אחרות אחוז התשואה מול ההשקעה יכול להיות גבוה יותר. ההערכות בקרב אנליסטים ומתווכים המתמחים בשוק הנדל"ן הן שהנכסים יחזרו לשווים הריאלי כבר בשנים הקרובות, ואין ספק שבינתיים מדובר על תקופה טובה להשקעה בתחום.

גרף הפוטנציאל של הנכסים

הסיבה בגללה השקעות נדל"ן בחו"ל נחשבות עדיפות על פני השקעות דומות בישראל קשורה לגרף הפוטנציאל של הנכסים: בעוד בישראל מחירי הנדל"ן גבוהים מלכתחילה וממשיכים לעלות עקב היצע אשר אינו עומד בביקוש, מהלכים פיננסים במדינות אחרות הביאו למצב הפוך. כיום ישנו היצע עצום של נכסי נדל"ן אקסקלוסיביים אשר עומדים לרשות המשקיעים הזרים. בעוד בישראל אזורי הנדל"ן מיצו את הפוטנציאל שלהם, בארצות הברית ובאירופה ישנם עדיין אזורים רבים אשר בהם מחירי הנכסים צפויים לעלות.

השקעות מבוססות ניתוח

הימנעות מטעויות של משקיעים מתחילים יכולה לעזור בעת חיפוש אחר השקעות בחו"ל. על מנת לעשות זאת יש לערב אנשי מקצוע מוקדם ככל האפשר, ולבצע אך ורק השקעות המבוססות על ניתוח פרטני.

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ .

השאלות והתשובות שיעזרו לכם בעת השקעות נדל"ן בחו"ל

כל מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בחו"ל נאלץ לעמוד מול שאלות רבות. ככל שנקדים להתמודד עם שאלות אלו ולהשיג תשובות מקצועיות כך נוכל להבטיח השקעה איכותית, אשר תחזיר את ההוצאה בצורה מוצלחת.

מאת: דוד רפאל

האם יש דרך אחת להבטיח השקעה מוצלחת בנדל"ן?

למרות ההבדלים בין השקעות נדל"ן באירופה לבין השקעות במדינות אחרות בעולם, ישנם יתרונות וחסרונות זהים לכל משקיע המעוניין להגיע עם כסף זר. בעת הצגת השאלות קל ללמוד על תחום הנדל"ן וקל עוד יותר לנצל את אפשרויות הנדל"ן הקיימות בצורה האופטימאלית.

מהיכן נובעת האטרקטיביות של נכסי נדל"ן באירופה ובארה"ב?

ראשית, חשוב לזכור כי לא כל נכס נדל"ן העומד למכירה במדינות זרות אכן אטרקטיבי עבור משקיעים ישראלים. שיקולי מס והוצאות נוספות יכולות להפוך את ההשקעה ללא כדאית, ולכן כדאי לבדוק זאת מראש. מצד שני, נכסי נדל"ן רבים הפכו אטרקטיביים בשנים האחרונות בעקבות משברים פיננסים משמעותיים.

האם יש ביקוש לדירות גם בקרב המשקיעים המקומיים?

מלבד משבר הנדל"ן בארצות הברית אשר שינה את הכלכלה בכל מדינות המערב ללא יוצא מן הכלל, גם באירופה מתמודדות הממשלות הנוכחיות עם לא מעט בעיות של האוכלוסייה אשר משפיעות בראש ובראשונה על שוק הנדל"ן המקומי. בשנים האחרונות ישנה ירידה בביקוש לדירות, מה שהוביל לירידת מחירים. משקיעים אשר זיהו זאת השיגו רווחים גבוהים ומגמה זו צפויה להישמר גם בעתיד הקרוב.

כיצד מתבצעות השקעות נדל"ן באירופה ובארה"ב?

ישנן שתי דרכים עיקריות לרכוש נכס נדל"ן בחו"ל: באופן עצמאי או על ידי מעורבות של משרד מקצועי. לכל אחת מהדרכים יתרונות וחסרונות אחרים, ולכן כדאי לשקול היטב מהלכים מן הסוג הזה לפני שמתחייבים לצורת פעולה מסוימת.

מה כדאי לבדוק לפני רכישת נכסי נדל"ן בחו"ל?

בשלב הראשון יש לבדוק את הגבלות המס. לאחר מכן כדאי לבחון את הקשר בין משקיעים ישראלים אל מדינת היעד, ובמידת הצורך להתייעץ עם גורם מקצועי מקומי. בנוסף, נסיעה אל מדינת היעד על מנת לבדוק את הנכס באופן אישי יכולה לעזור ולמנוע סיכונים.

מהו הסיכון בהשקעות הנערכות בנדל"ן בחו"ל?

כמו בכל תיק השקעות, גם בנדל"ן לא ניתן לנבא באופן מדויק את התשואה. יחד עם זאת, השקעה בנדל"ן נחשבת אפיק סולידי ומוצלח. כאשר משווים את ההשקעות בנדל"ן לרכישת מניות או אגרות חוב, קל לזהות את ההבדלים ולראות מה גרם להשקעות הנדל"ן להיות פופולאריות כל כך.

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ .

סוגים של השקעות נדלן באירופה ובארה"ב

ישנם סוגים רבים של נכסי נדל"ן אטרקטיביים המחכים למשקיעים הישראלים באירופה ובארצות הברית. לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות אחרים, וכמובן יכולת תשואה שונה. יחד עם זאת, הדרך הטובה ביותר לבחור השקעות נדל"ן באירופה ובארה"ב היא לא להסתמך רק על התשואה. יש לערב שיקולי נוספים כמו מיסוי מקומי, מטרות ספציפיות ויכולת תחזוקה לטווח הארוך. לכל אחד מהשיקולים הללו השפעה על ההצלחה של ההשקעה ועל ההנאה ממנה. רק יצירת תמהיל השקעה נכון ומעורבות של אנשי מקצוע מבטיחים את ניצול מלוא הפוטנציאל של ההשקעות הקיימות או אלו העתידות להתרחש.

מאת: דוד רפאל

רכישת דירה לצורך השכרה

הסוג הראשון והבסיסי ביותר של השקעות נדל"ן באירופה ובארה"ב נוגע לרכישת דירות להשכרה. בדירות אלו המאפיין הבולט ביותר הוא יחס של תשואה מול עלות ראשונית, אליו יש לצרף גם את תמחיר האחזקה השוטפת. החיסרון של השקעות אלו הוא הצורך בליווי של הנכס ובדאגה לשוכרים. דירה אשר עומדת ללא שוכר עלולה לגרור הוצאות כבדות, ולכן יש להתחשב בכך מראש. מעורבות של מתווכים מקומיים יכולה לעזור בעת השכרת דירות בחו"ל, הן בשלבי בחירת ההשקעה והן בשלבים מאוחרים יותר.

שטחי מסחר לבנייה

סוג נוסף של השקעות נדל"ן באירופה ובארה"ב קשור לשטחי המסחר. רכישת של שטח לצורך השקעה עתידית מצריכה משאבים כלכליים רבים, אך התשואה האופטימאלית גדלה בהתאם. לצורך השקעות מן הסוג הזה יש צורך בהיכרות ספציפית עם האוכלוסייה המקומית ועם צרכיה. גם כאן מומלץ להגדיר את המטרות ולבחור השקעות סולידיות העומדות בהן.

תיווך, רכישה ומכירה של נכסי נדל"ן

ניתן לבצע השקעות נדל"ן באירופה ובארה"ב גם באמצעות מכירה ורכישה של דירות לצורך השגת רווחים מהירים. בניגוד לשתי האופציות הראשונות, בהן ההשקעה המאסיבית נעשית בצורה חד פעמית ולאחר מכן יש צורך רק בשמירה על ערך הנכס, סוג כזה של מהלך עסקי מלווה בדינאמיות רבה. המכירה והקנייה של הנכסים חייבים להיות מקבילים למגמות הקיימות בשוק וזאת על מנת למנוע סיכונים מיותרים.

השקעה בכל סכום

לעיתים הצורה היחידה לבחון תשואות נדל"ן היא בטווח הארוך. יש לזכור זאת כאשר בודקים את האופציות הקיימות בחו"ל ולהיעזר בניסיון העבר של משקיעים קודמים. במידה ואתם מרגישים שאין לכם מספיק כלים על מנת לקבל החלטה, נסו להתייעץ ולקבל המלצות רלוונטיות. זכרו כי שוק הנדל"ן נחשב יציב לעומת אפיקים אחרים ולכן הוא מתאים להשקעה כמעט בכל סכום.

דוד רפאל הוא יזם נדל"ן בעלים של רפאל א.ג יזמות בע"מ .

נגישות