מתוך וואלה: התנגדות דייר בודד הובילה לביטול פרויקט תמ"א 38 ברמת גן

פרויקט תמ"א 38 ברמת גן שעמד לצאת לדרך בוטל לחלוטין בגלל התנגדות של דייר בודד, כך לפי ידיעה שפורסמה באתר וואלה. מדובר במאבק משפטי של 5 שנים שהגיע לאחרונה לסיומו.

"מוטב שהדייר הזה יהיה מוכן למה שעתיד לבוא עכשיו", אומר ראש קבוצת רפאל נדל"ן, דוד רפאל. "תביעות של יזמים נגד דיירים סרבנים שחיבלו בפרויקטים של תמ"א 38 הן תופעה נפוצה מאוד".

על פי הידיעה, הדייר סירב לחתום על התכנית בטענה שבמתכונתה הנוכחית היא מקפחת את הדיירים. יש לציין כי 17 מתוך 18 בעלי הדירות במבנה כן חתמו על התכנית.

tama ramat gan

תביעות – האם הן הפתרון היחידי נגד סרבני תמ"א 38?

המכשול הגדול ביותר במימוש של פרויקט תמ"א 38, למרבה הצער, הוא ההתמודדות עם בעלי הדירות עצמם שמתנגדים לו. אותם דיירים שמביעים התנגדות מכונים לרוב "דיירים סרבנים". אך מה ניתן לעשות לפני שניגשים לפתור את הבעיה בבית המשפט עם תביעות? דוד רפאל מקבוצת רפאל נדל"ן מספק כמה רעיונות אלטרנטיביים.

תנו להם אוזן קשבת

"הסיכון הכי גדול מול דייר סרבן", אומר דוד רפאל, "הוא שהסרבן עלול לסחוף אחריו את שאר הדיירים המתנדנדים. לכן, חשוב להימנע מלהיקלע לעימות חזיתי מולם".

במקום זאת, ההמלצה היא לתת לדייר הסרבן להביע את דעתו. צריך להבין כי בראשו של הסרבן מסתובבות מחשבות שמטרידות אותו ואינן נותנות לו מנוחה. לכן, לפעמים אוזן קשבת היא הפתרון הטוב ביותר להפגת החששות, בעיקר אם מדובר בחשש שנובע מחוסר ידע בתחום. יחד תוכלו, אולי, להבין את מקור החשש ולפרק בצורה דיפלומטית את הפחדים ככל שהתהליך יתקדם ובסופו של דבר לפתור את כל הבעיות.

רפאל נדל"ן

אישור בנייה חרף הסרבנות

במקרה וניסיתם לפתור את הבעיה בדיבורים אך העליתם חרס בידיכם, ישנה אפשרות נוספת לפני שניגשים להשיג תביעות תמ"א נגד הדייר הסרבן.

"האופציה הנוספת שיש לכם למקרים של סרבנות", מספר דוד רפאל, "היא לפנות אל המפקח על הבתים".

מדוע כדאי לפנות אל המפקח על הבתים במקרים מסוג זה? התשובה לכך היא פשוטה – בסמכותו של המפקח לאשר התחלת פרויקט תמ"א 38 בבית משותף חרף ההתנגדות של הדיירים הסרבנים. אישור זה ניתן בתנאי שקיים רוב של שני שליש מהדיירים בפרויקט של חיזוק הבניין, או 80 אחוזים מהדיירים אם מדובר בפרויקט של הריסה ובנייה מחדש.

"רק אם כל הצעדים הללו כשלו", אומר דוד רפאל, "תביעות  הן המוצא האחרון שלכם בתור יזמים".

Architect engineer shaking hands with businessman on site

מתוך Mynet: מתחם ההייטק היוקרתי GOLDTEC יוקם בכפר סבא

קבוצת רפאל נדל"ן בראשות דוד רפאל מתכננת להקים בעתיד מתחם הייטק חדש ויוקרתי בשם GOLDTEC בעיר כפר סבא, כך לפי ידיעה שפורסמה בנושא באתר Mynet.

מדובר בפרויקט שכולל שני בניינים בני 6 קומות כל אחד. קומת הקרקע תהיה מיועדת לבתי קפה ומסחר ו-5 הקומות הנותרות מיועדות למשרדים. הוא יוקם בפארק העסקים של אזור התעשייה החדש בכפר סבא, שנמצא במזרח העיר סמוך לצירי תנועה ראשיים.

"פרויקט GOLDTEC REFAEL כפר סבא הינו חלק מקבוצת פרויקטים של מתחמי משרדים יוקרתיים של קבוצת רפאל נדל"ן ברחבי הארץ", אמר דוד רפאל, מייסד ומנכ"ל הקבוצה.

goldtec

מתוך כלכליסט: דוד רפאל מקדם בציר ז’בוטינסקי ברמת גן את הקמתן של 1,200 דירות

במסגרת פרוייקט פינוי-בינוי ייהרסו בשכונת הגפן 20 מבנים ותיקים, שבהם 340 דירות.
במקום מתכונן פרוייקט שיכיל שמונה בניינים, שבהם שלושה מפלסי מסחר.
על פי התכנית, בשטח בן 14 דונם, הממוקמים בין ז'בוטינסקי, הדר תלפיות, והתקווה, ייהרסו 26 בניינים ישנים, הכוללים 340 דירות ו-50 בתי עסק.
במקומם ייבנו שמונה בניינים בני 13-15 קומות, שיכללו כ-1200 דירות.

Calcalist

סוגי תמ"א בישראל

סוגי תמ"א בישראל

תכנית מתאר ארצית נכתבת מתוקף הסדרי תכנון ובנייה בישראל. יש סוגים רבים של תכניות כאלה, ולרוב ההוראות מתייחסות לייעוד הקרקע, אופי השימוש בקרקע, הקצאת איזורי תעשייה ושטחי הפקת מחצבים, התווית רשת דרכים ותשתיות, שמירה על עתיקות ועוד. בנוסף, התכניות נידונות במסגרת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אך מאושרות רק על ידי הממשלה. נהלים דומים רלוונטיים לתכניות הנידונות על ידי הוועדה לתשתיות לאומיות, המאושרות גם הן על ידי ממשלת ישראל בלבד.

מבחינת סוגים, ניתן לשים את האצבע על מספר תכניות מתאר ארציות שזכו לתהודה רחבה. תמ"א 3 לדוגמא מתווה את רשת הדרכים בישראל ומבחינה בין דרך מהירה, דרך פרברית, דרך ראשית וכדומה. תכנית 4 עוסקת בהרחבת שדה התעופה בן גוריון, בעוד תכנית 8 מתארת את החלוקה בארץ לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף. תכנית 11 עוסקת באיגום, החדרה וניצול מים עיליים, בעוד תכנית 19 מתמקדת בבתי עלמין.

למה יש סוגים שונים של תכניות מתאר?

המגוון הרחב של סוגי תכניות מתאר מצביע על החשיבות של הסדרי תכנון ובנייה. חוק התכנון והבנייה משנת 1965 משפיע על רמת החיים שלנו באופן ישיר ויש לו גם משמעות כלכלית. תכניות מתאר ארציות הן חלק בלתי נפרד מחוק התכנון והבנייה, בעיקר בהקשר הציבורי הרחב. התכניות מחייבות שיתופי פעולה בין המועצה הארצית לתכנון ובנייה, הועדה לתשתיות לאומיות, ועדה מחוזית, ועדה מקומית וועדה לשמירה על קרקע ושטחים פתוחים.

סביר להניח כי גם בעתיד הקרוב ימשיכו תכניות מתאר ארציות ללוות אותנו. התכנית המפורסמת של השנים האחרונות היא תמ"א 38, אולם היא עדיין לא מיושמת במלואה. התכנית קיימת בכל רחבי הארץ ואחראית על חיזוק מבנים ישנים למקרה רעידת אדמה.

תמ"א על פי חוק התכנון והבנייה

תמ"א על פי חוק התכנון והבנייה

תכנית מתאר ארצית חלה על כל שטח מדינת ישראל. היא יכולה לבוא לידי ביטוי במגוון רחב של דרכים וצורות, אך באופן עקרוני היא משפיעה גם על התכנון המקומי והמחוזי וגם על נושאים בעלי חשיבות ציבורית. תכנית מתאר ארצית נכתבת לאור הסדרתם של תכנון ובנייה בישראל. היא משמשת כנקודת ציון וייחוס עבור הועדות המחוזיות והמקומיות, מנחה את עבודת הרשויות המוניציפאליות ותורמת לשיתופי פעולה בין יזמים, קבלנים, אנשי מקצוע ובעלי עניין בתחום הבנייה.

על פי חוק התכנון והבנייה, יש גם מאפיינים המייצגים תכנית מתאר ארצית באשר היא. ראשית, ההוראות של תכנית מתאר ארצית צריכות להתייחס לייעוד הקרקע ושימוש בה. הייעוד והשימוש הם תוך שמירה על ייעוד חקלאי של קרקעות רלוונטיות. שנית, תכנית המתאר כוללת הקצאת איזורי תעשייה ושטחי הפקת מחצבים. שלישית, תכנית מתאר ארצית יכולה לשמש לטובת התווית רשת דרכים, קווי מסילות ברזל, קווי אספקה, תשתיות, שדות תעופה וכן הלאה.

האם תמ"א יכולה לעזור בשמירה על עתיקות?

רוב האזרחים מתייחסים אל תכנית מתאר ארצית בתור תוצר לוואי של ענף התכנון והבנייה בישראל. בפועל, ההשפעה על התכניות היא מיידית וגדולה. כך לדוגמא ניתן לראות כיצד חלק מהתכניות מתייחסות אל שטחי נופש, ייעוד קרקע ושימור קרקע. יש גם תכניות המאפשרות שמירה על עתיקות, מקומות קדושים וערכי נוף. חשוב לציין את האופן בו תמ"א מושפעת מתחזית השינויים באוכלוסייה ולבחון כיצד היא משתנה לאור גודלם ומיקומם של יישובים חדשים.

כל תכנית מתאר ארצית נידונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה ולאחר מכן מאושרת על ידי ממשלת ישראל. היא משפיעה על כל אחד ואחת מאיתנו וקובעת את איכות החיים במרחב הציבורי.

תמ"א 38

דאגה במשרד האוצר בעקבות ירידה משמעותית בשיווק קרקעות !

דאגה במשרד האוצר בעקבות ירידה משמעותית בשיווק קרקעות !
ברבעון הראשון של השנה שיווק מינהל מקרקעי ישראל מכרזים לקרקעות ל-1259 יחידות דיור בלבד , בשנה שעברה המינהל שיווק 4590 יחידות דיור ברבעון הראשון .
משרד האוצר מתריע מפגיעה בהיצע הדירות ודורש דיון דחוף בנושא ואילו יישובים מאוד דומיננטיים במכרזים האחרונים? ההתנחלויות ביהודה ושומרון.
הערים במרכז הארץ בהם שווקו הכי הרבה יחידות דיור הם ראשון לציון ורמת גן – 113 יחידות דיור , ביהודה ושומרון שווקו 537 יחידות דיור .

 

shiv-550

בבאר שבע מחירי הדירות זינקו ב-23% בשנתיים האחרונות

הדירות בבאר שבע התייקרו ב-23 אחוז – מאז חודש מארס קפצו המחירים בעשרות ישובים .
יד 2 ו-TheMarker בדקו בכמה עלו הדירות בשנתיים האחרונות בישובים הגדולים בישראל .
הממשלה היוצאת לא הצליחה להוריד את מחירי הדיור ממארס 2013 עלו מחירי הדירות ב-5 עד 23 אחוזים .
בבאר שבע, רמלה, תל אביב, מודיעין ונתניה עלו המחירים במעל ל-20 אחוזים .

מדד מחירי הדירות - יד 2 themarker

 

בית המשפט מחמיר עם סרבני פינוי בינוי

בית המשפט מחמיר עם סרבני פינוי-בינוי .
בחודש ספטמבר התקבל פסק דין בבית המשפט כנגד דייר שסירב לחתום על פרויקט פינוי בינוי בו הוחלט כי הדייר הסרבן ישלם כמיליון שקל לשכניו.

בשנה הקודמת סרבני פינוי בינוי והתחדשות עירונית נאלצו לשלם ביוקר בעקבות מספר החלטות של בית המשפט לחייבם לשלם פיצויים בגובה מאות אלפי שקלים ולעיתים אף מיליוני שקלים.
הפיצויים שולמו על ידי סרבני פינוי שסרבו ללא כל סיבה מוצדקת לפנות את ביתהם למען פרויקט התחדשות עירונית או פרוקיטים של פינוי בינוי .
בעבר היה על דיירי בניין המעוניינים בפרוקיט של פינוי בינוי להחתים את כל הדיירים בבניין כעת ניתן להחתים רק כ-80 אחוז מהדיירים .

 

pp

דוד רפאל בגלובס: "בעשור האחרון נתניה עקפה את תל אביב"

דוד רפאל, הבעלים של קבוצת רפאל נדל"ן התראיין לכתבה במדור הנדל"ן של אתר גלובס והצהיר כי נתניה עקפה את תל אביב מבחינת ספר מגדלי המגורים ועידוד הבניה. 

למעשה, מסביר דוד רפאל, כי הקרקעות החקלאיות באזור גלילות נמכרו בשנת 2007 קרקע במחיר של 1.2 מיליון שקל לדונם וכיום, מחירה של אותה חטיבת קרקע מגיע ל-6 מיליון שקל לדונם. בנתניה מחירה של קרקע ליחידת דיור עלתה מסכום של 250 ל-600 אלף שקל בתוך שנתיים בלבד והמגמה רק ממשיכה לעלות והרבה.

לחצו על התמונה כדי לקרוא את הכתבה במלואה:

דוד רפאל

נגישות